区国资委关于加强区属国有企业不动产购置处置工作风险防范的意见

区国资委关于加强区属国有企业

不动产购置处置工作风险防范的意见

为进一步加强区属国有企业土地房产等不动产管理，规避因管理不严格、不规范造成的国有资产流失风险，根据《中华人民共和国企业国有资产法》和《天津市国有企业土地房产管理暂行办法》，结合我区实际情况，现就加强区属国有企业不动产管理工作提出以下意见：

一、总体要求  
 
（一）指导思想

深入贯彻落实东丽区不作为不担当问题专项治理工作部署推动会议精神，把全面规范国有企业购置处置不动产行为纳入不作为不担当问题专项治理的重要内容，通过建立健全监督管理体制机制，强化责任意识和责任约束，规范企业不动产购置处置行为，促进国有企业存量资产合理有序流转，防范经营风险，维护国有资产安全。

（二）基本原则

全面覆盖、突出重点原则；完善制度、强化监管原则；权责分明、提高效率原则；严肃问责、杜绝国有资产流失原则。

（三）适用范围

本意见适用于各街道、经济功能区和委办局所属的国有企业、区管企业及其所属各级子企业，以财政资金或自有资金（包括通过各种渠道获得的负债资金），对土地、房屋等不动产实施收购储备、占用、收回、转让、拆迁、投资、租赁、抵押等行为。以下统称企业购置处置不动产行为。

二、建立和完善管理体制机制

（四）严格履行审批程序

企业购置处置不动产行为要严格按照《天津市东丽区区属国有企业重大事项报告暂行规定》（东丽政发〔2010〕14号）列入重大事项报告范围，由企业及其主管单位履行“三重一大”决策程序后，经区国资委审核，报请区政府研究同意后实施。

（五）认真贯彻落实国资监管相关规定

企业购置处置不动产要按照《企业国有产权转让管理暂行办法》（国务院国资委 财政部第3号令）、《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委 财政部第32号令）、《国务院办公厅关于建立国有企业违规经营投资责任追究制度的意见 》（国办发〔2016〕63号）、《东丽区区属国有企业担保业务管理暂行办法》（津丽国资〔2010〕117号）、《关于印发国资国企改革配套文件的通知》（津丽国资〔2016〕65号）等文件要求，严格履行资产评估、公开交易、公开招标等程序，规范各环节工作流程，从源头上杜绝国有权益受到侵害。
（六）建立健全企业内部管理制度

各主管单位作为所属企业购置处置不动产行为的责任主体，指导所属企业尽快制定和完善涵盖不动产购置处置各个环节的管理制度，从决策审批流程、财务核算、档案管理、岗位职责及责任追究等方面规范企业内部管理。各企业不动产购置处置管理制度经主管单位审核后报区国资委备案。

（七）建立风险隐患排查机制

企业购置不动产要聘请中介机构严格履行尽职调查程序，并出具尽职调查报告。通过尽职调查发现标的物存在抵押行为的，必须待该抵押解除后再签订买卖合同；存在法律纠纷的必须待相关司法诉讼完结确定该不动产产权清晰后再决定是否购买；存在房屋拆迁、违章建筑等遗留问题的，原则上不能购买，确需购买的要在合同中就解决方案和双方权责做出明确约定，防止国有权益受到损害。同时，要对企业是否有能力按照合同约定及时、足额支付购置资金进行充分论证，落实资金来源，以确保购置行为顺利实施，防止出现违约风险。通过收购项目公司形式收购不动产的，要分别对项目主体、项目公司主体和财务进行全面调查。

（八）规范制定不动产买卖合同

企业购置不动产合同要由主管单位聘请法律顾问起草制定，经对方确认后签订。起草制定合同要充分考虑可能发生的一房多卖、一房多抵押、司法查封等风险，设置有效条款规避风险，例如：最大限度降低首付、提高尾款额度；合理安排不同阶段资金支付比例和时间，最大限度缩短付款与网签、过户的时间间隔；取得不动产权属证明后交付尾款，等等。

（九）依法依规履行交易和登记程序

企业购置不动产要按照《市国土房管局关于试行商品房买卖合同网上备案的通知》（津国土房发〔2016〕14号）、《天津市国土房管局关于修订天津市房产买卖协议的通知》（津国土房市〔2017〕4号）、《天津市国土房管局关于全面开展经纪机构存量房屋买卖网签工作的通知》（津国土房发〔2016〕24号）、《天津市存量房屋交易资金监管办法》（津政办〔2017〕6号）、《天津市商品房管理条例》、《天津市不动产登记条例》等文件规定，严格履行不动产买卖合同网上备案手续，及时办理不动产登记手续，维护企业自身权益不受侵害。
三、规范日常管理工作

（十）建立完善企业不动产台账

企业购置的不动产要严格按照相关财务制度规定记入固定资产明细账，详细记录建筑面积、账面原值、折旧、净值、开始使用日期、折旧率、折旧年限、预计残值等。同时建立合同、权属证明台账，对台账、合同和权属证明按照档案管理规定集中妥善保管。
因历史遗留问题尚不具备入账条件的不动产，应建立健全相关管理制度，建立完善账外不动产实物管理台账，其出租、处置等收益规范入账，合理使用。

四、严肃责任追究

（十一）明确责任主体

各主管单位要从国有资产不流失、保值增值的大局出发，高度重视所属企业购置处置不动产工作，建立一把手负总责、分管领导负主管责任、内部机构和企业相关人员负直接责任的工作机制，从而强化责任意识和风险意识，确保企业购置处置不动产工作健康有序开展。

（十二）责任追究处理

各企业及其主管单位因相关人员严重失职、违规操作，造成土地房产资产流失的，要严肃调查处理。对企业和主管单位主要负责人和其他直接责任人员，视情节轻重依法给予纪律处分并进行责任追究；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

有关人员任职期间违反规定，未履行或未正确履行职责造成国有资产损失以及其他严重不良后果的，应当追究其相应责任；已调任其他岗位或退休的，应当纳入责任追究范围，实行重大决策终身责任追究制度。